自2017财年,澳洲税局开始对房地产行业进行大刀阔斧的税改以来,澳洲地产业由炙手可热到行业寒冬,最终迎来了温暖的春天。

值此辞旧迎新之际,博通会计师为致力于地产界的行家和投资者们总结了近两年的重大税务改革,及最高法院即将通过的最新法案,希望能帮助大家提前做好合理的税务规划及建立有效的应对措施。

 

非澳洲税务居民资产增值税预扣规则

自2016年7月1日起,对于非澳洲税务居民,在出售现有澳洲房产*时,如果合同价超过$750,000,卖方应按照合同价的12.5%,在交割时提前向税局支付税款。

*应纳税澳洲房产包括:

· 澳洲境内房地产的直接所有权

· 澳洲境内的矿产、采石场,或矿石、石油、采石场的勘探权

· 在经营澳洲境内的常设生意期间,使用的可征收资产增值税的资产

· 澳洲境内房地产的间接所有权

· 与以上资产有关的权利或期权

 

年度房产空置税

自2017年5月9日起,外籍人士名下的澳洲房产若超过183天无人居住或未对外出租,或并未在截止日期前提交空置税退税申请,则业主需要按年支付空置税。

需要注意的是,空置年不等同于月历年或财政年,而是指自拥有房产之日(通常指交割日)起连续的12个月。因此,每处房产的空置年各不相同。

如果您是联权共有者,只有一位产权人需要提交空置税退税申请;如果您是分权共有者,则每位产权人都需要提交空置税退税申请。

 

折旧限制条款

自2017年5月9日晚上7:30起,新增若干折旧限制条款。

以下情况不能申请折旧:

❌ 2017年5月9日晚上7:30时或之后购入的曾被使用过的房产;

❌ 用二手资产替代现有的可折旧资产;

❌ 2017年5月9日晚上7:30前拥有,并在2016-2017年间一直以非营利为目的使用的房产。

 

以下情况可以申请折旧:

√ 2017年5月9日晚上7:30时或之后购入从未被使用过的新房产;

 用新资产替代现有的可折旧资产;

 2017年5月9日晚上7:30前拥有,并在2016-2017年间一直或部分以营利为目的使用的房产。

 

房地产消费税预扣细则

过去,新居所或潜在住宅用地的购买者需要按购买价向卖方支付消费税,之后卖方会将税款随着经营活动报表一同递交给税局。但是,自2018年7月1日起,买方在交割时需要预扣消费税,并直接汇给税局。

在房产建好前,所有卖方必须向买方发出确切通知,告知买方是否需要预扣消费税;如果需要,还要告知预扣金额和支付方式。

 

非澳洲居民的主要居所豁免条款提案

2019年10月23日,一项新提案建议取消外国或临时税务居民享有主要居所资本利得税豁免权利。提案建议,符合以下情况的纳税人无法享有豁免:

当资本利得税事件产生时,纳税人

  • 已经连续六年或以上属于外国居民,或
  • 六年或以下属于外国居民,且没有通过“重大事件测试”,即在外国居住期间,以下事件均未发生:
  1. 纳税人、配偶或18周岁以下孩童患上末期疾病(孩童需要满足额外条件)
  2. 纳税人的配偶或18周岁以下的孩童离世
  3. 因婚姻关系破裂而产生的资本利得税事件

例外:过渡条款:若在2017年5月9日晚上7:30前购入房产,且资本利得税事件发生在2020年6月30日前,则该提案不适用。

接下来,本文将通过一个例子为您解读以上提案。

例如,王先生于1986年购入一套价值$100,000的房产,并作为自己的主要居所。2016年,他搬去日本工作并将房产租出,此时该房产已升值至$2,200,000。现在他打算永久离开澳大利亚,并于2021年出售该房产,预计届时会升值至$2,500,000。

根据新提案,王先生从2016年起不再是澳洲居民,因此无法申请资产增值税全额豁免,他在出售房产时将会因$2,400,000的资产增值而面临巨额税款。

大家是否和王先生有相似的情况呢?博通会计师以目前的法案细节制定了一系列相应的应对措施。欢迎大家垂询。

澳洲税局在房地产行业会有更多、更复杂的游戏规则出现。我们会一如既往地为大家关注税法动向,以帮助大家做好合理的税务规划和建立有效的应对措施。

Referenceshttps://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/International-issues/Foreign-residents-and-main-residence-exemption/
https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Calculating-a-capital-gain-or-loss/Capital-gains-withholding–Impacts-on-foreign-and-Australian-residents/?page=7#Foreign_residents_claiming_the_main_residence_exemption_as_a_reason_for_the_variationhttps://www.ato.gov.au/General/Other-languages/In-detail/Chinese/Foreign-investment-in-Australia–what-you-need-to-know—Chinese-simplified/https://www.ato.gov.au/General/Other-languages/In-detail/Chinese/Vacancy-fee-return–fact-sheet-for-foreign-owners—Chinese-simplified/

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